Que faut-il savoir sur les travaux en copropriété ?

Vous possédez un appartement dans une copropriété et vous souhaitez réaliser des travaux dans les parties communes ? Contrairement aux travaux réalisés dans votre logement, il est impératif de prendre la décision collectivement avec les autres propriétaires pour réaliser des travaux dans la copropriété. 

Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur les travaux en copropriété dans cet article !

Les différents types de travaux de la copropriété

Il existe plusieurs catégories de travaux à réaliser au sein de la copropriété. En effet, il est important de les connaître, car les démarches pour entreprendre des travaux dépendent de leurs natures. Nous vous détaillons ci-dessous les différents types de travaux de la copropriété avec des exemples.

Les travaux d’entretien de l’immeuble

Ils consistent principalement à la remise en état de l’existant. En effet, les travaux d’entretien n’impliquent aucune modification sur les parties communes. Généralement, ce sont des travaux de faibles envergures à un coût modéré pour les copropriétaires.

Les travaux d’entretien de l’immeuble sont les suivants :

• Le rafraîchissement de la peinture des couloirs ;
• Le remplacement d’une poignée de porte cassée ;
• L’entretien du système de chauffage lorsqu’il est collectif ;
• Etc.

Les travaux d’amélioration de la copropriété

Les travaux d’amélioration impliquent la modification ou la transformation des parties communes pour apporter un meilleur confort aux résidents de l’immeuble. Ce sont généralement des travaux de plus grandes ampleurs qui en principe coûtent plus cher aux copropriétaires, mais ce n’est pas une généralité. En effet, par exemple, le changement de la couleur de la peinture des couloirs est considéré comme un chantier d’amélioration, car l’aspect esthétique de la copropriété est modifié. Pour information, tous les travaux de rénovation énergétique sont considérés comme des travaux d’amélioration de la copropriété.

Les travaux d’amélioration de la copropriété sont les suivants :

• Le rafraîchissement de la façade avec l’ajout de matière isolante ;
• Le remplacement d’une vieille chaudière pour un modèle à haute performance énergétique ;
• La transformation de la cage d’escalier pour installer un ascenseur ;
• L’installation d’un système de vidéosurveillance ou d’interphone ;
• Etc.

Les travaux à caractère urgents

Ils sont nécessaires pour garantir la bonne tenue de l’immeuble et la sécurité des résidents. Cependant, c’est au syndic de copropriété et non aux copropriétaires de prendre des mesures pour entreprendre rapidement ces travaux.

Les travaux urgents sont les suivants :

• La réparation d’un système de chauffage collectif en pleine période hivernale ;
• La réparation d’un mur qui menace de s’écrouler ;
• La réparation d’une fuite provenant des canalisations de la copropriété ;
• Etc.

Le vote des travaux par les copropriétaires en assemblée générale

L’ensemble des travaux effectués dans la copropriété sont votés en assemblée générale par les copropriétaires. Cependant, la règle de majorité nécessaire pour faire valider des travaux varie :

• La majorité simple : cette majorité comptabilise les votes des copropriétaires présents et représentés en assemblée générale. Une décision doit recueillir au moins la moitié des tantièmes de la copropriété pour être validée. C’est le cas notamment des travaux d’entretien de la copropriété. Pour information, certains travaux sont prévus par le syndic directement dans le budget prévisionnel de la copropriété ;
• La majorité absolue : contrairement à la majorité simple, cette règle de majorité comptabilise aussi les votes des copropriétaires absents. Ainsi, il est plus compliqué d’obtenir la moitié des tantièmes de la copropriété si l’absentéisme en assemblée générale est élevé. Les travaux urgents et les travaux d’amélioration sont votés à la majorité absolue.

Il est important de noter que pour les travaux urgents, le syndic de copropriété peut décider de lui-même de les entreprendre s’il considère qu’un vote en assemblée générale ne peut pas attendre. Cependant, il devra justifier par la suite cette décision auprès des copropriétaires.

Comment proposer la réalisation de travaux dans la copropriété ?

Comme expliqué précédemment, afin de réaliser des travaux en copropriété, il est nécessaire d’obtenir l’approbation des copropriétaires en assemblée générale. N’importe quel copropriétaire ou membre du conseil syndical peut demander l’ajout d’une résolution à faire voter en assemblée générale. Nous vous détaillons les démarches à suivre ci-dessous.

Étape n°1 : Demander l’ajout de la résolution en assemblée générale

Vous devez envoyer au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception une demande d’ajout de votre résolution à l’ordre du jour d’une assemblée générale. La demande doit contenir la proposition des travaux, ainsi que la majorité requise pour le vote. Si votre résolution est bien juridiquement valable, le syndic de copropriété ne pourra pas refuser son ajout à l’ordre du jour.

Généralement, il est recommandé d’envoyer votre demande au moins 2 mois avant la date de tenue de la prochaine assemblée générale. En effet, le syndic doit envoyer au moins 21 jours avant la tenue de l’assemblée générale une convocation à tous les copropriétaires. Une fois envoyée, il n’est plus possible de modifier cette convocation.

Il est possible d’opter pour un modèle en autogestion de la copropriété avec un syndic bénévole ou un syndic coopératif pour faciliter la communication entre le syndic et les copropriétaires. La startup Matera accompagne ces syndics avec une plateforme clé en main pour gérer de A à Z la copropriété, et une équipe d’experts juridiques, comptabilités et travaux qui prennent le relai sur les sujets complexes de la copropriété.

Étape n°2 : Effectuer une ou plusieurs demande de devis

Ce n’est pas obligatoire, mais vous pouvez joindre un ou plusieurs devis à votre demande de travaux envoyée au syndic. En effet, nous vous recommandons de demander plusieurs devis pour proposer une estimation chiffrée du coût des travaux aux copropriétaires. Ainsi, il sera ainsi plus simple pour les copropriétaires de prendre une décision et de valider votre proposition de travaux.

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Étape n°3 : Approuver le vote des travaux en assemblée générale

Lors de l’assemblée générale, un président de séance est désigné pour dérouler l’ensemble des résolutions de l’ordre du jour. Pour chaque résolution, un temps de discussion est accordé aux copropriétaires pour discuter de la décision à prendre avant de procéder au vote.

À l’issue du vote, la résolution est soit adoptée, soit refusée. En cas de refus, vous pouvez ré-itérer votre proposition lors d’une nouvelle assemblée générale et éventuellement fournir de nouveaux devis. En cas de validation, le syndic de copropriété devra tout mettre en ordre pour entreprendre les travaux dans la copropriété et réaliser le suivi de chantier. S’il ne s’exécute pas, il commet alors une faute de gestion et les copropriétaires peuvent révoquer le syndic pour ce motif.

Afin de notifier les décisions prises en assemblée générale, un procès-verbal est établi et envoyé à l’ensemble des copropriétaires, qu’ils soient présents ou absents.